СтройОбзор

Почивать на лаврах нам не свойственно

Дмитрий Эдуардович Кутовой

Директор МКДУ с момента основания компании.

Дата рождения: 29 мая 1970 г.

Образование: I Медицинская академия им. Сеченова, г. Москва;

Харьковский государственный технический университет строительства и архитектуры, факультет управления строительными организациями.

Место проживания: «Cлободская усадьба».

Семейное положение: женат, четверо детей.

Увлечения: яхтинг, морской туризм, театр, музыка, литература, футбол.

Иногда имя красноречивее всех рассказов о его владельце. В таких случаях комментарии, как говорят, излиш­ни, комплименты неуместны, а всяческие сравнения и эпитеты до смешного банальны. Поэтому, уважаемые дамы и господа, приветствуем, — компания «Макрокап Девелопмент Украина»! Естественно, в лице ее директора — Дмитрия Кутового.

— «Макрокап Девелопмент Украина» живет уже 10 лет. Но было бы интересно узнать, как возникла эта компания. Дмитрий Эдуардович, не могли бы Вы, как родитель, раскрыть нам тайну рождения МКДУ.

— С удовольствием, потому как родились мы весело, здорово и как-то очень легко. Идея создания компании была моя. Финансово и организационно она была поддержана моими московскими партнерами и друзьями. Я очень благодарен им, нас до сих пор связывают дружеские, деловые и личные отношения.

Харьков сыграл в этой кампании тоже достаточно большую роль. Это город, в котором я родился, закончил школу, из которого потом уехал и в который на самом деле мне очень хотелось вернуться. Потому что я такой человек, наверное, не очень космополитичный. И если бы не это, местом рождения МКДУ, вероятно, стал бы совершенно другой город.

Компания создана осенью 1997 года. Сегодня штат наших сотрудников насчитывает более 500 человек, а на тот момент в МКДУ работало совсем немного людей.

Тогда они здорово поддержали меня. И каждый из тех, кто начинал со мной, сыграл действительно большую роль в становлении компании. Стоит заметить, что время то было, с одной стороны, веселое и бесшабашное, потому мы не очень представляли себе, во что «ввязываемся». А с другой стороны, тогда были деньги, которые мы с успехом инвестировали в компанию. Наши ожидания оказались слишком преувеличенными. Я никогда не забуду, как, совершая первую продажу, мы затем вернули часть полученных денег нашему любимому с тех пор и в течение всего этого времени клиенту-инвестору просто потому, что цены, по которым мы тогда совершали продажи, оказались действительно гораздо выше рыночных.

— На тот момент это был Ваш первый опыт работы на рынке недвижимости?

— Нет, предшествовал этому достаточно большой опыт работы в самых разных сферах на недвижимом рынке. Я получал первое образование в чужом городе, и определенные трудности абсолютно утилитарного характера, в том числе и финансовые, заставляли тогда студентов работать. Мой бизнес так же, как и бизнес многих, начинался с мелкорозничной торговли.

Потом привел меня в сферу недвижимости.

Где-то в 89–90 году, когда вторичный рынок недвижимости только начал формироваться, мы с моими российскими партнерами занимались расселением коммунальных квартир в Москве. О первичном рынке тогда еще вообще не было речи.

После этого мы взялись за инвестиционные проекты, а затем уже вышли и на первичный рынок недвижимости в Российской Федерации. Так что недвижимый рынок был мне интересен и, как тогда казалось, понятен к моменту, когда возникла идея создания компании.

А сегодня я благодарен судьбе за то, что она привела меня именно в эту сферу, поскольку недвижимость — это рынок интегральный, отражающий основные тенденции развития практически всех сфер человеческой деятельности.

— В название вашей компании входит слово «девелопмент», которое в наиболее широком смысле означает развитие. Что Вы вкладываете в это понятие?

— Ну, если говорить о том, что мы вкладываем в это слово, то это, прежде всего, создание максимальной стоимости объектов недвижимости — земельных участков, жилой, коммерческой, офисной, логистической, промышленной, да вообще любой недвижимости.

Главная цель девелопера в том и заключается, чтобы создать наибольшую стоимость любыми доступными методами, средствами и способами, которые к тому же еще и рыночно обоснованы. Это и маркетинг, и создание концепции, и проектирование, и управление юридическими аспектами, финансированием, управление строительными объектами недвижимости силами профессиональных управляющих компании.

В девелопменте все идет от изначальной идеи. Так же и в любом объекте недвижимости: сначала должна быть некая идея, она должна быть проверена доступными моделями и методами, а затем воплощена в жизнь и подтверждена этой жизнью ее правота.

Если говорить более сложным языком, процесс девелопмента — это процесс регулярной актуализации изначальной идеи до завершения проекта и достижения главной цели, то есть максимизации стоимости. Вот это и есть девелопмент для нас.

Поэтому, кстати, нам не нравится, когда нас называют строителями. Строители — это очень утилитарно, хотя строительное подразделение есть в составе компании, оно активно развивается, и мы действительно строим очень многое своими силами.

— Дмитрий Эдуардович, Вы сказали, что к моменту создания компании МКДУ получали первое высшее образование. Насколько нам известно, медицинское.

Какую роль сыграл диплом врача в становлении Вас как руководителя девелоперской компании?

— Медицинское образование я получал совершенно искренне, кровью и потом, с кризисами и сомнениями, свойственными молодым людям, с одной стороны, и с верой в то, что это все нужно, с другой.

Да и корни моей семьи во многом связаны с медициной. Поэтому, наверное, так и вышло, что первое образование я получил для души, для сердца.

Кроме того, медицинское образование, пожалуй, дает такой взгляд на жизнь, который не дает, наверное, ни одно другое. Это совершенно иной, немеханистический взгляд на вещи, когда любая система управления, организация, сообщность, проект, идея воспринимается с точки зрения естественнонаучной.

Знаете, живой организм состоит вроде как из совершенно понятных вещей, которые адекватно взаимодействуют, но в итоге кто-то рождается гением, а кто-то наоборот. Вот это объяснить с точки зрения механики практически невозможно.

Как мне кажется, есть некое божественное начало в таком подходе. Именно оно, это начало, и является той искрой, которая позволяет нам добиваться определенных результатов в работе. Может быть, это звучит немного пафосно, но вот есть такое ощущение.

— Другими словами, медицина всегда рядом?

— Вы знаете, говорить о том, что не возвращаюсь к медицине, я не могу. Просто это несколько иной уровень, не практический. Кроме того, не буду раскрывать детали, но мы сегодня серьезно занимаемся проектом, который имеет отношение к практической медицине, с одной стороны. А с другой стороны, связан с нашей основной деятельностью.

— Вашим первым проектом, насколько известно, была «Слободская усадьба». Откуда и почему возникла идея такого проекта?

— Да, действительно, это был наш первый проект. Мы исходили, прежде всего, из того, что к моменту возникновения идеи «Слободской усадьбы» рынок жилья во многом прошел стадию расселения коммунальных квартир, запоздало, конечно, по сравнению со столичными городами, но прошел.

Остались в прошлом те времена, когда квартиру можно было купить за 1000 – 2000 долларов. В то же время, 98-й год, если Вы помните, был годом ожиданий некоей стабильности. И общество было достаточно жестко разделено на тех, кто имел возможность практически на все, и всех остальных.

Так вот, «Слободская усадьба» задумывалась как проект, рассчитанный на тех, кто уже готов был поменять даже очень серьезные и дорогие по тем временам хоромы в старых домах, не соответствующих уровню проживания людей преуспевающих, на комфортабельные квартиры в новом доме.

Рынок недвижимости столичных городов — Москвы, Петербурга, Киева — развивался уже каким-то образом. И, я считаю, Харьков тоже уже должен был получить свой первый проект в сфере первичной жилой недвижимости. Он его получил.

Безусловно, мы не рассчитывали изначально на проект такого масштаба, потому что «Слободская усадьба» — это почти 30 000 кв.м. Изначально он был в 4–5 раз меньше. Конечно, тогда у нас уже имелся эскиз, но в дальнейшем его пришлось полностью пересмотреть. Так или иначе, мы выкупили право пользования земельным участком и во всеоружии приступили к этому большому проекту.

— Какие чувства Вас переполняли в тот момент, когда на пустынном участке земли появились первые очертания «Слободской усадьбы»?

— Тогда казалось, да и сейчас некоторым кажется, что «Слободская усадьба» строилась долго. Но, на самом деле, для объекта такого масштаба 4 года — это вполне нормальный срок.

Ощущение реальности происходящего у меня возникло где-то к завершению восьмого этажа здания. Это вовсе не говорит о том, что мы были не уверены в чем-то. Наоборот, даже в самые тяжелые моменты мы знали, что находимся на правильном пути. Потому что команда была отличная, потому что мысли в голове были хорошие, потому что проект был качественным.

Ведь, кроме всего прочего, «Слободская усадьба» была проектом, который двигал собой первичный рынок, поскольку такового в тот момент фактически не существовало.

Иногда конечно, было очень тяжело. Так, например, за счет достаточно серьезного объема «Слободской усадьбы» нам не удалось сломать устойчивое психологическое неприятие проектов, связанных с инвестициями в жилую недвижимость, то есть практически с предоплатным строительством.

Еще во время работы над «Слободской усадьбой» мы сделали ставку на инфраструктуру жилого комплекса. Это то, что до сих пор отличает нас от многих других девелоперов. Как сейчас помню, в то время нам стоило больших усилий на стадии строительства отказывать в продаже первых этажей с невыясненным будущим их функционального назначения. Ведь уже тогда коммерческая недвижимость этих этажей была довольно дорогой.

Дом, который тогда позиционировался как элитный, сегодня относят к «бизнес-классу». Но, кроме того, это последний полноценный кирпичный дом в Харькове. Это наша визитная карточка, и мы гордимся ею, самим объектом и той инфраструктурой, которую нам удалось развить на базе усадьбы и которую мы продолжаем развивать.

Именно «Слободская усадьба» стала основой для начала сетевого подхода к развитию инфраструктурных объектов.

— Строительство такого масштаба на тот момент было очень смелым и, в то же время, достаточно ответственным шагом. Неужели не было страшно?

— Знаете, дураки страха лишены. Нет, страха никакого не было. Может быть, потому, что присутствовала какая-то излишняя самоуверенность.

Мы четко понимали, что двигаемся, правильно прогнозируя те или иные рыночные тенденции.

Поэтому страшно не было. Ответственность была достаточно велика. Она и сейчас не меньше. Мы до сих пор, и это, наверное, главное, не чувствуем и ни разу за это время не чувствовали такой успокоенности, расслабленности, готовности почить на лаврах.

Почивать на лаврах нам не свойственно, поэтому, собственно, мы и двигаемся вперед.

— Привлекаете ли вы подрядчиков к строительству или же компания располагает своей строительной базой?

— Конечно, привлекаем. МКДУ сегодня представляет собой холдинг, одним из направлений деятельности которого, как я сказал, является функция управления строительными объектами. Поэтому, несмотря на наличие собственного строительного подразделения, компанией привлекаются подрядчики на общестроительные и специальные виды работ.

Мы видим свою функцию скорее в координации деятельности подрядных организаций на каждом из наших объектов. На данном этапе мы не отдаем на наших объектах функцию генерального подрядчика в силу, на мой взгляд, некоторой недоразвитости управленческого рынка в сфере строительства.

Генеральный подрядчик, по большому счету, — это тот, кто умеет лучше других управлять субконтрактерами, как говорят, то есть субподрядчиками. Мы видим внутри себя ресурс, который позволяет в достаточной мере развить данную функцию и добиться, наверное, конкурентного места в этой сфере.

— Сколько сейчас проектов находятся у Вас на рассмотрении?

— Сейчас у нас очень много проектов. Ближайший портфель наших проектов на 2007 – 2011 год — это порядка 300 000 кв.м. Это наши собственные разработки, которые сегодня находится на разных стадиях: какие-то проекты в строительной фазе, какие-то пока проектируются, какие-то пребывают в фазе создания концепции. Наряду с тем, МКДУ сегодня выступает еще и в роли консультанта девелоперских проектов. Мы создаем концепции для других компаний.

Но и эти проекты тоже в какой-то степени считаем своими. Тут логика такова: когда рождаешь хорошую идею — это приятно, хорошо, и ты искренне занимаешься воплощением ее в жизнь, пристально следишь за тем, насколько она остается целостной на своем пути к реализации.

— Планы, конечно, грандиозные. А сколько квадратных метров недвижимости Вы уже успели ввести в эксплуатацию?

— Если говорить о том количестве метров квадратных, которые нами завершены, это порядка 70 000. Не могу сказать, что мы когда-то гнались за количеством. Хотя, с другой стороны, такая цифра — неплохой показатель, которым тоже можно гордиться.

Жилая недвижимость:

«Слободская усадьба»

«Слободская усадьба-2»

«Слободская усадьба Residence»

«Джокер»

«Snob»

пер. Краснознаменный

Павлово Поле

Новая Шатиловка

ул. Фрунзе

ул. Чичибабина

«Павловка Риверсайд-Парк»

Коммерческая недвижимость:

Бизнес-центр «Ковчег»

ТЦ на ул. 23 августа

ОТРК на Павловом Поле

ТЦ на ул. Пролетарской

Опять же, подчеркиваю, мы никогда не гнались за количеством, мы всегда занимаемся тем, что нам действительно интересно. Никогда не ходили на рынок собственно подрядных услуг и не были на нем, поэтому, когда мы говорим о том, что нами реализовано 70 000 кв.м площадей, — это значит, что реализовано в полном цикловом девелоперском процессе — от идеи до управления.

В этом, может быть, и есть наша некоторая уникальность. Для Харькова, по крайней мере… — Насколько Вы планируете расширить географию деятельности компании МКДУ?

— Мы уже выходим за рамки Харькова, реплицируя себя в консультационных услугах, хотя это и не является самоцелью. Среди наших клиентов сегодня и Запорожье, и Донецкая область, и некоторые города Харьковской области, и Крым. Поскольку мы обладаем всей необходимой инфраструктурой для финансирования строительных проектов, то на региональных рынках постепенно себя позиционирует компания по управлению активами Makrocapasset Management, которая работает с застройщиками по организации схем финансирования строительства.

Есть наши собственные проекты в Крыму. Часть этих проектов находится в активной фазе, часть — в фазе неких стагнаций…

— Проект «Марина» в Алуште, например? — «Марина» проектировалась как стоянка для маломерных судов, яхт, катеров. Это проект, идее которого фактически уже 15 лет. И он скорее жив, чем мертв. Хотя на самом деле в силу запутанности и юридического безобразия, которое творилось на протяжении всех этих лет, нам приходится, так сказать, разгребать Авгиевы конюшни, в том числе и отстаивая интересы проектов в судебных инстанциях.

Скорее с большим успехом, чем с меньшим. Поэтому у нас есть основания надеяться на то, что 2007 год станет последним годом, когда проект находится в такой стагнационной фазе. Мы рассчитываем, что 2008 принесет все-таки Украине надежду на то, что в Алуште наконец-то появится яхт-клуб.

Этот проект действительно очень интересен нам не только с точки зрения своей инвестиционной привлекательности, но и с точки зрения идейной составляющей. Кроме того, я сам давно увлекаюсь яхтингом, поэтому это мне близко лично.

Также в Крыму у нас есть несколько проектов, связанных со строительством жилых комплексов. Речь идет о Ялте и других местах ЮБК. Я думаю, что в ближайшее время мы сможем официально объявить о начале работ. Сейчас у нас финишная фаза переговоров. В дальнейшем мы будем оснащать полный комплекс девелопмента этих проектов.

— Расскажите о проблеме, возникшей с проектом «Сноб».

— Это совсем небольшой проект. Это была и есть наша попытка побороться с устойчивым негативным восприятием понятия «высококлассное жилье».

На самом деле проблема неструктурированности, которая присутствует сегодня на рынке недвижимости, многих вводит в заблуждение. Компания «ТММ» в лице Николая Толмачева, моего уважаемого коллеги по совету директоров Украинской строительной ассоциации и моего хорошего знакомого, много времени и сил потратила на создание классификации жилых проектов. Она была принята УСА в качестве основы для того, чтобы формировать правильное понимание на рынке у потребителей: о чем же, собственно, мы говорим, и что предлагаем на рынок. У нас были несколько разные взгляды на ряд вопросов. Я до сих пор считаю, что эта классификация могла бы быть несколько более простой. Но, так или иначе, хорошо, что она появилась. Мы всячески ее поддерживаем.

Так вот «Сноб» — это попытка позиционирования в сегменте элитного жилья. Дом небольшой, средней этажности, 16 квартир, подземный паркинг, 3, 60 м — высота этажа, чего сегодня практически нет ни в одном из новостроящихся домов, импортные строительные материалы, очень красивый лицевой кирпич, оригинальная архитектура. Попытка попасть в такую темно-кирпичную идеологию застройки, свойственную Пушкинской и всем старым районам, с одной стороны. С другой стороны, безусловно, это попытка сформировать правильное ощущение, понимание того, что представляет собой комплексная реконструкция старого центра.

Поскольку это был первый проект, в котором нами была разработана идеология реконструкции всего квартала, ограниченного улицами Мельникова, Пушкинской, Воробьева и Театральным переулком, он был принят строительным советом.

Но когда начинаешь подходить к комплексному проекту реконструкции, тогда понимаешь, что вынужденно задеваешь интересы каких-то людей.

Причем это бывают объективные интересы, а бывают интересы абсолютно субъективные. Такие, как, например, огромное количество несанкционированных, неузаконенных гаражей и подобных остатков самовольно построенной недвижимости. Но без этого города не будет никогда.

И говорить о том, что есть перспектива реконструкции старого центра, есть перспектива реконструкции огромных районов трущоб, которые существуют сегодня в Харькове, без подхода, основанного на законе и на здравом смысле, наверное, не приходится. Поэтому мы столкнулись с рядом сложностей в этом проекте.

Сегодня у нас хорошие отношения с окружающими жителями, нами решены многие вопросы и проблемы, связанные с собственниками смежных участков. И я думаю, что в этом году дом будет построен, и мы действительно украсим город.

— Вокруг каждой компании, равно как и вокруг ее проектов, обязательно ходят слухи. И МКДУ в этом смысле не исключение. Каково Ваше отношение к подобной информации?

— Я никак не отношусь к слухам. Они рождаются там, где есть незнание. Поэтому наша компания старается информировать общественность о своей деятельности. Открытость — это один из главных принципов нашей работы. А сплетни рождает обыватель. Но в любом случае, сплетни и слухи — это ведь тоже информация, и если о нас говорят, — это тоже хорошо. В этом есть свои плюсы.

Хотя бывают и достаточно комичные ситуации. Например, в свое время, когда строилась «Слободская усадьба», я сдавал экзамен в ХИСИ, и вот преподаватель спрашивает: «А это же вы там дом строите? И так недосмотрели, там ведь такая трещина… » Оказывается, люди не знают, что это не трещина, а шов. Вот в таких случаях и рождаются сплетни.

— Считаете ли Вы себя счастливым?

— Да, я счастливый человек. У меня прекрасная семья, любимое дело, которым я с удовольствием занимаюсь. У каждого человека свое понимание счастья. Для меня это вот такие вещи, поэтому я счастлив.

— Формула успеха Дмитрия Кутового.

— Нет такой формулы, так же, как нет формулы счастья, любви и так далее. Успех в том, чтобы получать удовольствие от того, что ты делаешь, а главное, от результатов, которые приносят эти действия.

МКДУ первой среди региональных компаний Украины вошла в совет директоров крупнейшего профильного объединения страны — Украинской строительной ассоциации.

«MAKROCAP PROPERTY Management» в ассоциации с МКДУ является компанией, оказывающей полный комплекс услуг по управлению недвижимостью в Украине.

«MAKROCAPASSET Management» — компания по управлению активами в составе МКДУ.

МКДУ оказывает услуги по разработке высокотехнологичного дизайна, подчеркивающего функциональное назначение помещений.

МКДУ является официальным дистрибьютором компании Waitzinger, и одним из важных направлений ее деятельности является продажа строительной техники.